Riscos e vantagens do aluguel com desconto em folha

Marcelo Dornellas*
 
O Projeto de Lei 7266/10, em trâmite na Câmara dos Deputados, versa sobre a possibilidade de pagamento de aluguel residencial via desconto direto na folha de pagamento do locatário. A proposta limita o débito em 25% da remuneração líquida do inquilino (deduzidos a contribuição previdenciária e o imposto de renda). Prevê, ainda, que o desconto seja suspenso a qualquer momento, mediante informação da empregadora e do locador com 30 dias de antecedência. Veda-se a incidência de qualquer modalidade de cobrança por parte da empresa.
 
Essa medida pretende servir como verdadeira garantia ao locador, dispensando outras modalidades como depósito caução, fiador ou seguro fiança. Isso porque a possibilidade de retenção do valor, já no recebimento do salário, evita ou minimiza sensivelmente os riscos de inadimplência decorrentes do consumo total da receita do inquilino em outras obrigações que não o aluguel mensal.
 
Além disso, é possível que esta modalidade de pagamento fomente o mercado imobiliário, na medida em que uma das grandes dificuldades para se firmar uma locação reside na ausência de garantias por parte do locatário. Principalmente da figura do fiador, alternativa mais comum utilizada nos contratos de locação.
 
Assim, com a segurança do desconto em folha de pagamento, somada à dispensa na apresentação de outras garantias, locadores e locatários terão mais oportunidades e menos riscos nos seus contratos. Há ainda quem diga que a maior oferta trará a potencial estabilização do valor do aluguel e até sua redução, o que sem dúvida seria de grande interesse social.
 
Independentemente das vantagens que advirão do projeto, há que se ter em mente os riscos na sua contratação. Conforme o próprio PL prevê, o desconto em folha pode ser revogado pelo inquilino, a qualquer tempo, mediante comunicação prévia. Nesta hipótese, o locador ficaria, em pouco tempo, carente de garantias, o que, em caso de inadimplência pode lhe gerar inúmeros prejuízos. Esse fato pode manter a insegurança nas relações contratuais, tendo em vista a fragilidade da garantia.
 
É evidente que os locadores buscarão proteção, inserindo condições que imponham a substituição imediata da garantia na hipótese de cessar o desconto em folha, sob pena de rescisão do contrato.
 
Outro ponto que deve ser observado é o respeito dos limites legais e razoáveis para desconto em folha. Em outras formas de contrato nos quais se observa a possibilidade de retenção de valores logo no recebimento do salário (tal como o empréstimo consignado), os valores das prestações, em regra, são fixos. Ou sofrem até decréscimo ao longo do tempo.
 
Já no caso do pagamento do aluguel, a correção monetária é praticada por índices que não se relacionam com os dissídios salariais, que, quando incidem (há categorias de trabalhadores com vencimentos estagnados), sabidamente têm baixos percentuais.
 
Assim, a despeito da atual estabilidade econômica, os índices contratuais ligados às locações (IGP-M ou DI/FGV, IPCs etc) poderão sofrer majorações acumuladas que se sobreponham, no decorrer da locação, ao teto legal. E também à própria capacidade financeira do inquilino, criando situação a ser sanada da maneira menos traumática às partes.
 
De qualquer forma, os objetivos do presente projeto de lei, uma vez alcançados, irão contribuir sobremaneira para a evolução socioeconômica do país.
 
*Marcelo Dornellas, sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, é pós-graduado em Direito Contratual pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e é professor de pós-graduação do curso MBA em Gestão de Franquias da Fundação Instituto de Administração (FIA). Membro do Conselho de Orientação e Árbitro da Associação Brasileira de Arbitragem (Abar) e da Procuradoria de Assistência Judiciária do Estado de São Paulo.