Nem toda locação de imóvel na pessoa física será tributada por IBS e CBS: a leitura correta do art. 251 da LC nº 214/2024

A regulamentação do IBS e da CBS pela Lei Complementar nº 214/2024 inaugurou uma nova etapa da tributação do consumo no país e, como é natural em momentos de transição, trouxe zonas de incerteza interpretativa. Entre as incertezas mais ruidosas está a possibilidade de tributação das locações imobiliárias realizadas por pessoas físicas. Desde a publicação da lei, disseminou-se a percepção de que qualquer proprietário que aufira receita mais elevada com aluguel poderia ser automaticamente enquadrado como contribuinte do novo IVA dual, nome dado à dupla de tributos "CBS e IBS". Essa conclusão, embora compreensível diante de uma leitura apressada do texto legal, não encontra respaldo em uma interpretação sistemática do artigo 251 da referida lei.

O § 1º do dispositivo estabelece a regra geral de enquadramento e o faz com critérios cumulativos bastante objetivos: a pessoa física somente será considerada contribuinte quando, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita superior a R$ 240 mil com locação, cessão ou arrendamento e, simultaneamente, explorar mais de três imóveis distintos. Não se trata de mero detalhe quantitativo, mas de uma opção legislativa clara por identificar habitualidade e organização de atividade econômica, distinguindo-se, portanto, da simples administração do patrimônio pessoal.

A controvérsia nasce com o § 2º, que prevê o enquadramento "no próprio ano-calendário" quando a receita superar em 20% aquele limite. Lido de forma isolada, o dispositivo parece dispensar o requisito estrutural e criar uma hipótese autônoma de incidência. Daí a ideia, hoje disseminada, de que bastaria receber mais de R$ 24 mil por mês para que qualquer pessoa física passasse a recolher IBS e CBS imediatamente no mesmo exercício financeiro. O problema é que essa interpretação produz resultados ilógicos: alguém que tenha um único imóvel e aufira renda de R$ 289 mil torna-se contribuinte imediatamente (regra do §2º) enquanto outro contribuinte que administre 8 imóveis e receba R$ 1 milhão torna-se contribuinte apenas no exercício seguinte (regra do §1º).

A solução para o impasse não está na prevalência de um parágrafo sobre o outro, mas na compreensão de sua mútua relação, guiada pelas normas de boa técnica legislativa. A interpretação sistemática da norma indica que o § 2º não cria hipótese autônoma de incidência tributária, mas apenas antecipa os efeitos da regra geral para contribuintes que já se enquadram nos critérios estruturais definidos no § 1º. Ou seja, o que se altera não é o "quem", mas o "quando". O dispositivo apenas antecipa a incidência para contribuintes que já demonstram estrutura econômica compatível com atividade empresarial cumulando os requisitos de "receita auferida" e "número de imóveis".

A interpretação sistêmica preserva a coerência do novo modelo tributário. Primeiro verifica-se se a pessoa física se enquadra nos critérios de habitualidade e estrutura definidos no § 1º; somente depois se analisa se a tributação ocorrerá no exercício seguinte ou será antecipada.

Para o mercado, a definição interpretativa é relevante porque delimita a fronteira entre gestão patrimonial privada e atividade econômica imobiliária, reduzindo riscos fiscais durante a transição para o novo modelo tributário.

O debate em torno do artigo 251 ilustra um ponto mais amplo da própria Reforma: a efetividade do novo IVA depende tanto da redação das normas quanto da maturidade interpretativa com que elas serão aplicadas. No caso das locações por pessoas físicas, a conclusão é menos alarmista do que parece. Nem toda pessoa física será contribuinte do IVA Dual (IBS/CBS). Apenas aquela que revela, de fato, atividade empresarial econômica. O restante continua sendo, simplesmente, administração de patrimônio pessoal.

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