A encruzilhada da segurança jurídica

O mercado imobiliário brasileiro está diante de uma encruzilhada decisiva capaz de redefinir os parâmetros de segurança jurídica para milhões de consumidores. Refiro-me ao julgamento na 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal (STF), ora suspenso pelo pedido de vista do ministro Luiz Fux, que discute a obrigatoriedade da escritura pública em transações de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O debate central confronta a aplicação do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 com a validade dos provimentos do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), os quais reforçam a necessidade da escritura pública. De um lado, o setor empresarial acena com a promessa de "desburocratização" e redução de custos por meio da adoção de contratos particulares. Do outro, uma enorme fragilização à proteção dos consumidores, à medida que tal promessa oculta um desequilíbrio perigoso nas relações de consumo.

Para aprofundar a análise deste cenário, o Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais (IBDEPS) solicitou um parecer jurídico ao professor-doutor Luís Fernando Massonetto, da Faculdade de Direito da USP. O estudo demonstra, com robustez acadêmica, que a defesa do consumidor e a fé pública notarial não constituem entraves ao mercado, mas sim a própria infraestrutura que permite a sua existência segura e eficaz.

O mito do custo e a realidade do investimento

Um dos argumentos centrais das incorporadoras reside na ideia de que eliminar a escritura reduz custos. Massonetto desmonta essa falácia ao introduzir o conceito de "investimento em forma", desenvolvido pelo sociólogo Laurent Thévenot. Segundo o professor, a escritura pública não é um mero carimbo; ela opera como um dispositivo de coordenação que estabiliza expectativas. Ao padronizar a confiança, a sociedade economiza esforços de verificação a cada nova transação.

Massonetto explica que a fé pública funciona como um monopólio regulado de emissão de confiabilidade, análogo ao poder monetário: assim como o Banco Central regula a moeda para garantir valor, o notariado regula a fé pública para garantir a verdade jurídica. Dispensar esse instrumento em nome de uma suposta agilidade microeconômica gera, na verdade, um custo macroeconômico devastador: a insegurança sistêmica e o aumento da litigiosidade.

Lições internacionais: o fracasso da desregulamentação

O parecer do professor Massonetto enriquece o debate ao trazer evidências empíricas de países que optaram pela liberalização dos serviços notariais, como a Holanda e a província de Quebec, no Canadá. Ao contrário do prometido, a substituição da fé pública delegada por mecanismos de mercado não resultou em queda de preços.

Na Holanda, após a desregulamentação em 1999, os preços de serviços essenciais, como testamentos, quase dobraram, e as reclamações sobre a qualidade do serviço dispararam. Em Quebec, o número de sinistros e indenizações por erros e fraudes cresceu exponencialmente. Massonetto argumenta que esses exemplos provam que a "concorrência" na definição do que é seguro inverte a lógica de proteção: a ausência de um controle prévio de legalidade, típico do notariado latino, transfere o custo para a resolução de conflitos nos tribunais, o que onera toda a sociedade.

O risco ao consumidor e a assimetria informativa

A relação entre uma incorporadora e um consumidor é marcada por profunda assimetria técnica. Como destaquei anteriormente, e corroborado pela análise de risco social de Massonetto, a substituição da escritura pública por instrumentos particulares, redigidos unilateralmente, expõe o comprador a vulnerabilidades severas.

Sem o crivo imparcial do tabelião, cláusulas abusivas proliferam. A alienação fiduciária, com sua execução extrajudicial célere, exige que o consumidor compreenda plenamente os riscos de perda do imóvel. Em contratos particulares, herméticos e sem a mediação de um agente estatal, essa compreensão é frequentemente prejudicada. Massonetto relembra que vivemos em uma "sociedade de risco", onde a sofisticação das fraudes – vide o caso Banco Master e a emergência de deepfakes – torna a verificação presencial e a fé pública ainda mais vitais.

Por um mercado transparente e seguro

O julgamento no STF, portanto, não decide apenas sobre uma formalidade cartorária. Decide sobre a manutenção de uma infraestrutura de confiança essencial ao desenvolvimento econômico. Conforme conclui o professor Massonetto, a interpretação restritiva do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que mantém a obrigatoriedade da escritura, é a mais apta a gerar eficiência econômica real e justiça social.

Esperamos que a Corte Suprema, ao retomar a análise, considere os alertas trazidos pelo parecer jurídico. A suposta eficiência do mercado não pode sobrepor-se à segurança jurídica. Permitir a generalização dos contratos particulares significa entregar a regulação do setor às próprias partes interessadas, um erro que a experiência internacional já demonstrou ser custoso. A casa própria, maior investimento da vida de muitos brasileiros, não pode ser tratada como uma simples transação de balcão, desprovida da tutela estatal que garante, de fato, a propriedade e a paz social.

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