Aspectos jurídicos da invalidação de escritura pública

A escritura pública de compra e venda de imóvel constitui instrumento dotado de segurança jurídica, sendo o meio exigido pela lei para a formalização de negócios envolvendo imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Uma vez lavrada por tabelião e, posteriormente, registrada na matrícula do imóvel, produz seu principal efeito jurídico: a transferência da propriedade ao adquirente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

A compreensão dessa questão passa pela distinção entre negócios jurídicos celebrados "solvendo causa" e "soluto causa".

A compra e venda possui natureza tipicamente "solvendo causa", isto é, constitui negócio destinado à criação de obrigações recíprocas entre vendedor e comprador, sendo certo que a escritura pública não representa quitação do preço, mas a formalização do negócio jurídico que viabiliza a transmissão da propriedade.

Por outro lado, os negócios "soluto causa" destinam-se à extinção de obrigação preexistente, como ocorre na dação em pagamento ou na quitação. Por isso, o não pagamento do preço não desnatura a escritura nem lhe retira eficácia; configura apenas inadimplemento contratual.

De fato, não é incomum que o inadimplemento do preço pelo comprador desperte a falsa percepção de que a escritura pública poderia ser anulada ou perder automaticamente sua eficácia. Vimos, sob o ponto de vista jurídico, que essa conclusão não encontra amparo no sistema civil brasileiro. O inadimplemento contratual constitui fato superveniente à celebração do negócio jurídico e, por si só, não compromete a validade da escritura nem do registro imobiliário.

A invalidação do negócio jurídico pressupõe a existência de vício originário capaz de ensejar sua nulidade ou anulabilidade, como incapacidade das partes, defeitos do consentimento, ilicitude do objeto ou inobservância de requisito legal essencial, nos termos dos arts. 166 e 171 do Código Civil. Diversamente, o descumprimento da obrigação de pagar o preço representa hipótese de inadimplemento contratual, cuja consequência jurídica, quando cabível, é a resolução do contrato, e não sua invalidação.

Essa distinção assume especial relevância quando a escritura já foi registrada na matrícula do imóvel. Nessa hipótese, a propriedade foi regularmente transmitida ao comprador, sendo certo que o registro imobiliário goza de presunção de legitimidade e eficácia. Assim, eventual retorno do imóvel ao patrimônio do vendedor dependerá de título jurídico idôneo apto a desconstituir os efeitos da aquisição, normalmente mediante decisão judicial que reconheça a resolução do contrato ou por distrato celebrado entre as partes, jamais pelo simples inadimplemento da obrigação pecuniária.

Mesmo a existência de cláusula resolutiva expressa – quando incluída em escritura pública – deve ser interpretada com cautela. Embora fortaleça o direito do vendedor de pleitear a resolução da compra e venda em caso de inadimplemento, essa cláusula não opera, por si só, o cancelamento do registro imobiliário nem restaura automaticamente a propriedade ao alienante. Além disso, a jurisprudência tem privilegiado a conservação dos negócios jurídicos e a boa-fé objetiva, especialmente quando o inadimplemento recai apenas sobre parcela residual do preço, hipótese em que a cobrança do crédito pode revelar-se medida mais adequada do que a própria resolução contratual.

A correta compreensão dessa distinção entre invalidade e resolução contratual revela-se essencial para a estruturação de operações imobiliárias. Sempre que parte do preço permanecer pendente após a lavratura da escritura, recomenda-se a adoção de mecanismos contratuais e garantias compatíveis com a efetiva proteção do crédito do vendedor, evitando-se a equivocada premissa de que o simples inadimplemento teria o condão de desconstituir uma escritura pública válida e regularmente registrada.

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