Reforma Tributária: como a holding economiza impostos na locação imobiliária

A reforma tributária sobre o consumo promete um aumento fiscal para quem aluga imóveis. Contudo, nos anos de 2027 e de 2028, haverá uma janela de eficiência fiscal na locação de bens imobiliários próprios, principalmente para as empresas de gestão de bens, também conhecidas por holdings.

Como sabemos, a holding imobiliária submetida ao regime do lucro presumido suporta, atualmente, carga tributária que varia de 11,33% a 14,53% sobre a receita bruta. Contudo, no próximo biênio, terá seu custo tributário reduzido entre 10,35% e 13,55%.

Isto porque o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), que totalizam 3,65%, serão substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS – 2,64%) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS – 0,03%), que utilizam a redução de 70% para locação imobiliária, com alíquota final estimada de 26,5%: 8,8% de CBS e 17,7% de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Além disso, os contribuintes do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) também têm direito a um "redutor social" de até R$ 600 (R$ 642 em 2026) por unidade residencial.

Para a pessoa física locadora de bens, a transição para o novo regime fiscal está prevista para 1º de janeiro de 2027, desde que ao menos quatro imóveis lhe rendam aluguéis acima de R$ 240 mil no ano anterior (atualizado para R$ 250.536 em 2026) ou R$ 288 mil no ano corrente (atualizado para R$ 300.643 em 2026).

Nesses casos, a pessoa física passará a ser contribuinte do IVA. Logo, deverá registrar um "Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) Técnico" vinculado ao Cadastro de Pessoa Física (CPF) e emitir Notas Fiscais de Serviço Eletrônicas (NFS-e) para cada contrato de aluguel.

O problema é que, diante da tabela progressiva do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), que tem teto de 27,5%, o acúmulo com a CBS e o IBS poderá chegar até 30,17% já em 2027. Em 2033, com o IVA estimado de 26,5% (7,95% com a redução de 70%), o ônus total tende a alcançar assustadores 35,45%.

Além da óbvia perda financeira para a pessoa física, inquilinos corporativos tendem a preferir a locação via holding imobiliária, uma vez que a condição automática e permanente de contribuinte da pessoa jurídica garante às empresas o direito contínuo ao creditamento pleno de IBS e de CBS sobre o aluguel, reduzindo os custos operacionais.

O que o biênio favorável nos revela é que a estruturação preventiva de holdings imobiliárias e a reorganização de ativos ainda em 2026 são medidas imprescindíveis para garantir economia fiscal, proteção patrimonial e planejamento sucessório perante o novo regime, mitigando, assim, riscos de perda de competitividade.

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