Condomínios e plataformas digitais: quando a solução cria um problema maior

O direito é um sistema de vasos comunicantes. Alterar a qualificação jurídica de uma atividade para solucionar um conflito específico raramente produz efeitos apenas naquele ponto. A mudança repercute em diversos ramos do ordenamento, muitas vezes de forma silenciosa e inesperada. Por isso, toda reclassificação jurídica exige cautela: a solução de um problema pode tornar-se a origem de outros ainda mais complexos. É precisamente essa preocupação que emerge da recente discussão sobre a locação de curta temporada por plataformas digitais.

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ firmou o entendimento de que a locação de curta temporada via plataformas digitais — como o Airbnb — descaracteriza a destinação residencial do imóvel. De acordo com a notícia veiculada pelo STJ, a relatora, Min. Nancy Andrighi, foi cuidadosa: qualificou o contrato como atípico, não enquadrável nem como locação residencial nem como hospedagem hoteleira. Mas o colegiado foi além: concluiu, por maioria, que o uso do imóvel para exploração econômica por meio dessas plataformas descaracteriza a destinação residencial e que, por isso, depende de autorização assemblear por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Na sequência, em 01/06/2026, o tema foi afetado ao rito dos repetitivos sob o número 1.443, com suspensão nacional dos processos sobre a matéria.

A decisão resolve o conflito de vizinhança em que condôminos e condomínio discutiam se era ou não permitida a exploração de unidades por meio de plataformas digitais. Mas, ao concluir que essa atividade descaracteriza a destinação residencial do imóvel, o STJ impõe uma alteração de uso que traz consequências urbanísticas relevantes. E essas consequências não foram enfrentadas pelo julgamento, pelo menos em São Paulo, Capital.

Se, para viabilizar a atividade, é necessário reconhecer que ela descaracteriza a destinação residencial do imóvel, como concluiu o STJ, a autorização assemblear está longe de encerrar a discussão. Ela apenas inaugura uma nova etapa do problema: verificar se a legislação urbanística municipal admite essa alteração de uso e quais as consequências dela decorrentes.

Um exemplo de problema urbanístico que se pode vislumbrar é aquele do imóvel, em São Paulo, localizado em uma Zona Exclusivamente Residencial (ZER), onde atividades de hospedagem não são admitidas. O entendimento do STJ, se aplicado, tornaria inviável a exploração de unidades autônomas localizadas em ZER.

Outro exemplo, sem querer exaurir a gama de problemas vindouros, é o das vagas de estacionamento. A legislação paulistana estabelece condições de instalação diferenciadas para usos não residenciais, com exigências que edifícios aprovados como residenciais simplesmente não atendem. A mudança de uso, sem a correspondente adequação perante o Município, pode resultar em infraestrutura irregular para o novo enquadramento — mais um problema concreto que a autorização assemblear não tem o poder de resolver.

Assim, o receio que surge é que, ao invés de pacificar e conferir segurança jurídica a uma importante atividade que movimenta bilhões e transformou a forma como o mundo viaja, a decisão — pelo menos em São Paulo — possa ter produzido o efeito oposto. A insegurança jurídica não foi eliminada. Apenas deixou a esfera condominial e passou a habitar o terreno, muito mais complexo, do direito urbanístico.

O debate precisa avançar em direção a uma solução que efetivamente viabilize a atividade sem criar incompatibilidades urbanísticas decorrentes da própria qualificação jurídica adotada. Caso contrário, corre-se o risco de substituir uma controvérsia condominial relativamente simples por um conjunto de questões urbanísticas muito mais complexas e de difícil solução.

A nosso ver, uma alternativa coerente seria aproveitar a figura jurídica já existente e consolidada da locação por temporada, prevista na Lei nº 8.245/1991, sem requalificar a atividade, exercida ou não por meio de plataformas digitais.

O fato de o ocupante permanecer por dias ou semanas, e não de forma permanente, não transforma o imóvel em estabelecimento de hospedagem nem o converte automaticamente em uso não residencial.

A destinação residencial deve ser aferida pela vocação da unidade e da edificação, e não pela maior ou menor duração da permanência de seus usuários.

A partir daí, a discussão sobre sua admissão ou proibição poderia igualmente ser tratada no âmbito interno dos condomínios, por meio de expressa vedação nas convenções condominiais. A diferença é que o movimento interno dos condomínios deveria ser para proibir a atividade de locação por temporada, e não para permitir, mudando o uso do imóvel.

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