Projeto amplia responsabilidade de imobiliárias na venda de imóveis

O projeto de lei 4.816/2026 apresentado na Câmara dos Deputados propõe alterar a Lei nº 4.591/1964, para ampliar a proteção dos consumidores na compra de imóveis em incorporação.

A proposta estabelece que, quando a incorporadora e a empresa responsável pela comercialização aparecerem juntas em campanhas publicitárias ou ofertas de empreendimentos, ambas poderão ser consideradas solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes da oferta e do contrato firmado com o comprador.

O projeto, de autoria do deputado Jonas Donizette (PSB-SP), acrescenta um parágrafo único ao artigo 30 da Lei das Incorporações Imobiliárias.

Pelo texto, a utilização conjunta da logomarca, do nome empresarial ou de outros elementos de identificação da imobiliária e da incorporadora cria, perante o consumidor, a presunção de atuação conjunta em todas as etapas da contratação do empreendimento.

Na prática, a medida busca evitar que empresas que participam da divulgação de um empreendimento se eximam de responsabilidades posteriormente, alegando que atuaram apenas na comercialização do imóvel.

Caso a proposta seja aprovada, incorporadora e empresa de vendas responderão solidariamente pelas obrigações decorrentes da publicidade e do contrato celebrado.

Na justificativa do projeto, o autor afirma que a iniciativa fortalece os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da confiança legítima nas relações de consumo.

Segundo o parlamentar, a publicidade conjunta transmite ao comprador a impressão de que ambas as empresas participam do empreendimento e compartilham responsabilidades, percepção que deve produzir efeitos jurídicos.

O projeto também responde ao entendimento firmado pela Terceira Turma do STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.827.060/SP.

Na ocasião, a Corte decidiu que a simples presença da marca de uma imobiliária ao lado da incorporadora em material publicitário não era suficiente, pela legislação atual, para atribuir responsabilidade à empresa por eventual atraso na entrega da obra.

De acordo com o autor da proposta, a decisão evidenciou uma lacuna na legislação, que agora se busca preencher por meio da criação de uma presunção legal de atuação conjunta quando houver divulgação integrada das empresas.

A justificativa também sustenta que a proposta está alinhada à teoria da aparência, segundo a qual a confiança legitimamente despertada em terceiros de boa-fé deve produzir efeitos jurídicos.

O texto argumenta que o consumidor não tem condições de distinguir as atribuições internas entre incorporadora e imobiliária quando ambas se apresentam de forma integrada nas campanhas publicitárias.

Segundo o deputado, a medida não pretende responsabilizar empresas que não participem da oferta do empreendimento, mas apenas atribuir consequências jurídicas às companhias que optam por se apresentar conjuntamente ao mercado.

Confira a íntegra do projeto.